高低差のある土地は、一般的な相場よりも安く売られていることがあります。しかし、地盤改良や擁壁工事で多額の費用がかかるため、かえって高くつくこともあります。この記事では高低差のある土地を購入する際のメリット・デメリット・注意点についてお伝えします。

 

高低差のある土地は、土留め工事費用などがかかることもあり、相場より安く売られていることがあります。しかし、実際には工事費用によってかえって購入・建築費用がかかることもあるなど注意点もございます。

 

そこで、この記事では高低差のある土地を購入する際のメリット・デメリット、注意点をお伝えします。購入を検討している方は、参考にしてください。

 

高低差のある土地のメリット5項目

土地の中には、「もともと道路や隣地より高い場所にあった」もしくは「丘陵地だった場所にひな壇状に造成した」などの理由で、高低差のある土地があります。

 

ここでは、高低差のある土地のメリットを見ていきましょう。

 

①土地の購入費用が安くなるケースが多い

道路や隣地に対して高低差がある場合、地盤改良などのために造成工事の費用がかかる、バリアフリー化するために工夫が必要などの理由で敬遠されがちです。

そのため、「建築に不向き」として、一般的な相場より価格が低めの傾向にあります。

ただし、造成工事や建築時の追加工事費用などを込みで考えると、かえって高くつくこともあるので注意してください。

 

②好立地の土地を購入しやすい

高低差のある土地は追加工事が発生する可能性がある等の理由から、相場よりも価格を下げないと買い手が現れにくく、安くなりがちです。

一般的に人気エリアは土地価格も高く設定されていますが、高低差があるだけで普通では買えないエリアの土地を購入できるかもしれません。

 

③オリジナリティのあるデザインの家を建てやすい

土地の高低差を活かして、特殊な構造の家やおしゃれなデザインの家など、オリジナリティあふれるデザインにできます。

たとえば、2階部分を玄関にして見晴らしの良い家にする。または、1階相当部分にビルトインガレージを作るなどしてもいいでしょう。

 

④自然災害の被害を受けにくい

水は高いところから低いところへと流れていきます。そのため、平地では大雨や台風で冠水したとき、床下・床上浸水などの被害が起きがちです。

道路より高いところに家があれば、それだけでそうした被害を避けにくくなります。ただし、低いところに家がある場合は、そのままだと被害を受けてしまうので、高床やかさ上げ（盛り土）を行うなどの対策が必要です。

 

⑤プライバシーが保たれやすい

道路と高低差のない平坦な土地に家を建てると、歩行者や隣地からリビングや洗濯物などが見えやすくなります。そのため、そうしたことが気になる人は塀・壁などを作る工事が別途必要です。

道路より低い土地、高い土地では、歩行者や隣地からは見えにくいため、上記のような工事をしなくても、プライバシーが保たれやすいでしょう。

 

高低差のある土地を買うデメリット4項目

次に高低差のある土地を購入するデメリットを説明します。

 

①擁壁・造成などに費用がかかる場合がある

道路より高い土地であれば、建築方法によって擁壁・造成・外構工事費用などが多くかかる点に注意が必要です。

そのため、平坦な土地に建築する場合と比べて完成までに時間がかかる、もしくは購入価格と工事費を合計するとかえって高くなる場合もあります。

 

②バリアフリー化しにくい

道路より土地が高い場合、そのまま家を建てると、外階段がないと敷地内に上がれません。そのため、小さい子供やご高齢の方にとっては住みにくいでしょう。

こういった土地でバリアフリーを実現するためには、道路と同じレベルに玄関や車庫を作る、敷地内に上がるためのホームエレベーターを作るなどの工夫が必要です。

 

③擁壁がある場合はがけ条例が関係することもある

浜松市がある静岡県では、「静岡県建築基準条例第10条（がけ条例）」にて、次のように「崖」を定義しています。

「水平面からの勾配が30度超で、かつ高さが2メートルを超えるもの」

この場合、設けられる規制は下記のとおりです。

「崖の法面下端から崖の高さの2倍以内の距離に建築物を建てる場合、安全な擁壁を設けなければならない」

既存の擁壁が宅地造成規制法などの許可を得て作られたのであれば問題ないのですが、古いものの中には特に許可を得ずに作られたものもあります。

その場合は崖とみなされることもあり、新たに擁壁を作らなければなりません。

 

④地盤が弱い場合がある

高低差のある土地の場合、盛り土や切土がされている場合があります。特に道路より高い場合は、敷地内の一部もしくは全部が盛り土のこともあります。しかし、盛り土は地耐力が弱く、地盤低下する可能性もあります。

 

 

高低差のある土地を買う際の注意点4項目

ここからは、高低差のある土地を買う際の注意点について説明します。

 

①境界の土留め工事費用がかかる場合

土地に段差がある場合には、境界の土留め工事費用がかかるケースがあります。

土砂崩れがあった場合は、高い土地から低い土地へと巻き込まれる危険性などがあるため、土留め費用は高い立地の土地を持つ所有者が負担することが一般的です。

ただし、裁判になった際の判例では、両者が負担するという事例もあります。

 

②擁壁工事に多額の費用がかかる場合がある

土留め費用に関連することで、いわゆる傾斜地に家を建てる際は擁壁が必要になることがあります。

これは市町村ごとに擁壁の高さによって基準が決まっており、建築の際は建築審査課の許可が必要です。

建てる擁壁にもよりますが1㎡あたり10万円～が相場で、これ以上かかることもあります。

 

③地盤改良工事が必要になることもある

地盤調査の結果によっては、地盤改良工事費用が別途必要です。これは、軟弱な地盤などに建築する際、地盤を補強する目的で行います。

工法ごとの費用の相場は下記のとおりです。

• 表面改良工法：30万円～
• 柱状改良工法：50万円～
• 鋼管杭工法：100万円～

どの工法で行われるかについては、調査結果によって変わります。

高低差のある土地を購入する際は、擁壁工事にかかる費用と併せて地盤改良工事費用の見積もりを取りましょう。

 

④建設プランによっては行政指導が入ることもある

高低差のある土地は、重機・材料のつり上げ費用、給排水用のポンプ取付工事費用、土の処分費用など、想定外の費用がかかります。

その他、崖の高さなどの条件によっては、さらに擁壁工事費用などが発生する可能性もあります。擁壁が建物以上の高さになる場合は、それだけで多額の費用が掛かります。

そのため、行政指導をできるだけ回避したいのであれば、これらの工事費用が発生しない位置で建設するプランにするよう検討しなければなりません。

不動産会社によっては想定される行政指導や配管方法など調査し、想定される工事費用を踏まえて購入価格を伝えているところもあるので、そうした会社に相談することをおすすめします。

 

 

高低差のある土地を購入する際は別途かかる工事費用などに注意が必要

いかがでしたでしょうか。

 

今回は高低差のある土地を購入する際のメリット・デメリット、購入時の注意点について紹介しました。

 

高低差のある土地を購入する際は擁壁工事・地盤改良工事などの費用が別途かかりますが、建築方法によってはオリジナリティのある家を建てることもできます。

 

場所によっては、土地が安くてもそれらの工事費用でかえって高くなることもありえます。これらの工事費用を見積もった上で選ぶようにしてください。

 

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